Zeitmietvertrag

Rechtsinfo Mietrecht:
Zeitmietvertrag

Die wirksame Befristung von Mietverträgen (Zeitmietvertrag) ist seit der Mietrechtsreform vom 19. Juni 2001 in § 575 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Für bis zum 1. September 2001 bestehende Zeitmietverträge gelten weiterhin die alten Schutzvorschriften. Durch die neue Regelung wurde der einfache Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption und Geltung der Sozialklausel im Interesse der Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit abgeschafft. Es gibt jetzt nur noch den „echten“ Zeitmietvertrag, der nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit tatsächlich zur Beendigung führt und keinen Widerspruch des Mieters nach Maßgabe der Sozialklausel zulässt. Auch der Räumungsschutz nach § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) wird dem Mieter nicht gewährt.

Ob sich nach der Neuregelung der Abschluss eines Zeitmietvertrages oder der eines unbefristeten Mietverhältnisses als vorteilhafter erweist, ist im Einzelfall zu entscheiden. Nach der Intention des Gesetzgebers soll es dem Vermieter im Interesse der Vermeidung wohnungspolitisch unerwünschter Leerstände möglich sein, Wohnräume bis zu der von ihm vorgesehenen, anderweitigen Nutzung so zu vermieten, dass er sie nach Beendigung der Laufzeit tatsächlich der beabsichtigten Nutzung zuführen kann. Für den Mieter hingegen, der in absehbarer Zeit keine Änderungen zu erwarten hat, wird primär der Schutz vor einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter während eines bestimmten Zeitraumes im Vordergrund stehen.

I. Vertragsschluss

Zum Schutz des Mieters muss die Befristung durch ein in § 575 I BGB benanntes Verwendungsinteresse des Vermieters gerechtfertigt sein. Die Gründe für einen Zeitmietvertrag sind im Gesetz abschließend aufgezählt. Eine Kumulation mehrerer Zwecke wird jedoch für zulässig erachtet. Auch eine alternative oder hilfsweise Angabe des Verwendungszwecks ist möglich.

Eigennutzung
Veränderung
Betriebsbedarf
Mitteilung des Verwendungsinteresses

II. Vertragsdauer

Der qualifizierte Zeitmietvertrag sah bis 2001 eine Höchstdauer der Befristung von fünf Jahren vor. Nach der Mietrechtsreform ist keine Laufzeitbefristung mehr vorgesehen.

Wird bei Vertragsabschluss ein Befristungsgrund nicht wirksam vereinbart oder fehlt die schriftliche Mitteilung der Nutzungsabsicht, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Fällt der Befristungsgrund vorzeitig weg, kann der Mieter ebenfalls eine Verlängerung seines Zeitmietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen.

III. Wechsel des Befristungsgrundes

Ein Auswechseln des Befristungsgrundes für den Zeitmietvertrag ist unzulässig (zum Beispiel Eigennutzung statt Abriss). Es ist dem Vermieter jedoch erlaubt, bei gleich bleibender Nutzungsabsicht den zugrunde liegenden Sachverhalt zu tauschen (beispielsweise Abbruch statt grundlegende Instandhaltung). IV. Auskunftsverlangen des Mieters

Der Mieter ist berechtigt frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung vom Vermieter über das Fortbestehen der Verwendungsabsicht Auskunft zu verlangen. Wird die Mitteilungsfrist seitens des Vermieters überschritten, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.

V. Verlängerungsanspruch des Mieters

Ein Anspruch auf eine entsprechende Verlängerung des Vertrages besteht auch dann, wenn der Grund der Befristung erst nach Ablauf der Vertragslaufzeit eintritt.

Stand: 22.03.2012