Miet-, Genossenschafts-, Wohnungseigentums-, Arbeits- und Werkvertragsrecht

Vertrag

Seit 1997 leitet Rechtsanwalt Norbert Pralat seine Kanzlei in Potsdam, in der er Privatleute und Unternehmen im Mietrecht, Genossenschaftsrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht und Werkvertragsrecht betreut.

Bei Bedarf kooperiert Rechtsanwalt Pralat mit der Kanzlei Wierschula & Ehrenthal in Berlin.

Die Kanzleiräume finden Sie in der Alt Nowaves 83 A in Potsdam (Babelsberg Nord), etwa 100 Meter vom Einkaufszentrum Weber Park entfernt. Die Kanzlei ist gut mit dem Nahverkehr zu erreichen und es sind genügend Parkplätze vorhanden.

Das aktuelle Urteil

30.07.2013

Tritt- und Schallschutz

Tritt- und Luftschallschutz bei Estricharbeiten des Vermieters.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, welcher Maßstab anzulegen ist, um zu beurteilen, ob eine Mietwohnung in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweist.

Der Kläger ist seit dem Jahr 1985 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Mannheim. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet und das im Eigentum der Beklagten steht, war während des Zweiten Weltkriegs beschädigt und im Jahr 1952 wieder aufgebaut worden. Im Jahr 2003 ließ die Beklagte in der über der Wohnung des Klägers gelegenen Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, wodurch nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 Quadratmeter wurde der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei anderen Flächen (von 96 Quadratmeter und von 59 Quadratmeter) wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen.

Der Kläger beanstandete im Jahr 2007 neben anderen Mängeln eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Minderungsvorbehalt von insoweit 20 Prozent. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche.

Der Kläger hat die Beklagte – wegen des nicht ausreichenden Schallschutzes - auf Rückzahlung von 20 Prozent der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung fortgeführt, wonach – bei Fehlen einer vertraglichen Abrede - eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen (vgl. Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12). Der Umstand, dass die Beklagte den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf zwölf Prozent der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertigt es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt. Der Tritt- und der Luftschallschutz der Wohnung sind daher als ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Juni 2013 - Aktenzeichen: VIII ZR 287/12

23.07.2013

Kassenbereich

Verkehrssicherungspflicht: Baumarktbetreiber müssen die Fußböden ihrer Geschäftsräume regelmäßig kontrollieren.

Der Betreiber eines Baumarkts muss die Fußböden insbesondere im Kassenbereich seiner Geschäftsräume regelmäßig kontrollieren und die eine Rutschgefahr begründenden Verunreinigungen sofort beseitigen. In diesem Sinne hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm mit Urteil vom 15.03.2013 - unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung des Landgerichts Dortmund - die Verkehrssicherungspflichten eines Baumarktbetreibers konkretisiert.

Die klagende 35jährige Kundin aus Hamm hat die Beklagte, die bundesweit Baumärkte betreibt, auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil sie bei einem im September 2011 in der Filiale der Beklagten in Hamm getätigten Einkauf im Kassenbereich stürzte, als sie auf einer auf dem Boden befindlichen Flüssigkeit ausrutschte. Dabei zog sie sich eine Knieverletzung zu, für die sie von der Beklagten Schadensersatz verlangt, u.a. ein Schmerzensgeld in der Größenordnung von 15.000 Euro. Die Beklagte hat gemeint, für den Schaden nicht haften zu müssen, weil sie ihr obliegende Verkehrssicherungspflichten erfüllt habe.

Der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat die Beklagte unter Berücksichtigung eines Mitverschuldensanteils der Klägerin von 1/3 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und den Rechtsstreit zur Entscheidung über die Höhe des Anspruches an das Landgericht Dortmund zurückverwiesen.

Die der Beklagten als Betreiberin eines Baumarktes obliegenden Verkehrssicherungspflichten seien verletzt worden. Ein Einzelhandelsunternehmen habe in den Grenzen des technisch Möglichen und wirtschaftlich Zumutbaren dafür Sorge zu tragen, dass die Kunden durch die angebotene Ware und den Zustand der Geschäftsräume, insbesondere auch des Fußbodens, keine Schäden erleiden. Der Umfang der Kontrollpflichten hänge vom Einzelfall ab, u.a. von der Kundenfrequenz, der Witterung und dem Gefahrenpotential der zum Verkauf angeboten Waren. So gebe es in der Obst- und Gemüseabteilung eines Supermarktes, in der die Kunden die Waren selbst auswählen und abwiegen, ein hohes Risiko, dass Waren zu Boden fallen und Kunden auf ihnen ausrutschen könnten. Deswegen habe der Ladeninhaber dort in regelmäßigen Abständen von 15 bis 20 Minuten zu kontrollieren. Das sei obergerichtlich entschieden. Von der Beklagten als Betreiberin eines Selbstbedienungsbaumarktes seien bei einem durchschnittlich starken Kundenaufkommen Kontrollen im Abstand von 30 Minuten zu fordern. Ihr Warensortiment mit meist verpackten Produkten habe zwar nicht das Gefahrenpotential eines Lebensmittelmarktes mit einer Obst- und Gemüseabteilung. Die Beklagte vertreibe in dem Baumarkt jedoch auch Pflanzen, die unverpackt seien. Bei diesen bestehe die Gefahr, dass sie Teile - wie z.B. Blätter - verlieren oder aus ihrer bewässerten Erde Wasser austrete. Dem müsse die Beklagte durch die regelmäßigen Kontrollen insbesondere im Kassenbereich Rechnung tragen.

Den ihr obliegenden Verkehrssicherungspflichten habe die Beklagte nicht genügt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme seien die gebotenen regelmäßigen Kontrollen weder im Geschäftsbetrieb organisiert gewesen noch durchgeführt worden. Weil die Klägerin durch ihre Unaufmerksamkeit zum Unfall beigetragen habe, treffe sie ein Mitverschulden.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 15. März 2013 - Aktenzeichen: 9 U 187/12

16.07.2013

Arbeitszeit

Dauer der Arbeitszeit bei fehlender ausdrücklicher Vereinbarung.

Ist in einem Arbeitsvertrag die Dauer der Arbeitszeit nicht ausdrücklich geregelt, so gilt die betriebsübliche Arbeitszeit als vereinbart. Nach ihr bemessen sich die Pflichten des Arbeitnehmers zur Arbeitsleistung und des Arbeitgebers zur Zahlung der Vergütung. Diese Grundsätze gelten auch für außertarifliche Angestellte.

Die Klägerin ist bei der Beklagten als „außertarifliche Mitarbeiterin“ beschäftigt und bezieht ein Jahresgehalt von ca. 95.000,00 Euro brutto. Nach dem Arbeitsvertrag muss die Klägerin „auch außerhalb der betriebsüblichen Arbeitszeit tätig … werden“. Weitere Regelungen zur Arbeitszeit enthält der Vertrag nicht. Im Herbst 2010 hatten sich nach Angaben der Beklagten nahezu 700 Minusstunden angesammelt. Seit Oktober 2010 forderte die Beklagte die Klägerin auf, eine tägliche Arbeitszeit von mindestens 7,6 Stunden bzw. die betriebsübliche wöchentliche Arbeitszeit von 38 Stunden einzuhalten. Die Klägerin kam dem nicht nach. Die Beklagte kürzte die Gehälter der Klägerin bis Januar 2011 um insgesamt ca. 7.000,00 Euro brutto, weil die Klägerin ihre Arbeitspflicht nicht vollständig erfüllt und zB im Dezember nur 19,8 Stunden, im Januar nur 5,5 Stunden im Betrieb gearbeitet habe.

Die Klägerin macht mit der Klage geltend, sie sei vertraglich nicht verpflichtet, 38 Stunden pro Woche zu arbeiten. Sie müsse überhaupt nicht an bestimmten Tagen und zu bestimmten Zeiten im Betrieb sein. Ihre Arbeit sei nicht in Zeiteinheiten zu messen. Sie erfülle ihr Arbeitspflicht ohne Rücksicht auf den zeitlichen Aspekt schon dann, wenn sie die ihr von der Beklagten übertragenen Aufgaben erledige. Deshalb müsse die Beklagte ihr auch das volle Gehalt unabhängig von der Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden zahlen.

Die Klage blieb - wie schon in den Vorinstanzen - auch vor dem 10. Senat des Bundesarbeitsgerichts erfolglos. Der Arbeitsvertrag der Parteien setzt als Maß der zu leistenden Arbeit die betriebsübliche Arbeitszeit voraus. Anhaltspunkte für die Vereinbarung einer dem Zeitmaß enthobenen Arbeitspflicht bestehen nicht. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, Vergütung für Zeiten zu leisten, in denen die Klägerin nicht gearbeitet hat.

Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 15. Mai 2013 - Aktenzeichen: 10 AZR 325/12

Infocenter

Artikel zu verschiedenen Rechtsgebieten, rund um das Thema Steuer und Steuerrecht sowie Wissenswertes zum Thema Mahnbescheid.

Urteilsrecherche

Manche Mandanten mögen's genau.

Um Ihnen auch eigene Recherchen kostengünstig zu ermöglichen, können Sie sich beim Rechtscentrum für nur 2,- € pro Urteil ein eigenes Bild von der Rechtslage machen und/oder Vergleichsurteile suchen.

Urteile des BGH, BVerw.G, BAG, BFH sowie aller OLG ab 2000 finden sie › hier.